Reacties en antwoorden

Reactie: De woningmarkt zal stagneren en huizenprijzen zullen dalen Marktbreed is er kritisch op het voorstel gereageerd. Men geeft aan dat de woningmarkt zal stagneren en huizenprijzen zullen dalen. AFM De AFM heeft al in haar consultatiedocument aangegeven dat het voor de AFM geen optie kan zijn om ter wille van marktomstandigheden de ogen te sluiten voor risico.s die consumenten lopen bij hypothecaire kredietverlening. De AFM wil dan ook vasthouden aan de LTV-maatregel om het risico op betalingsproblemen bij verkoop van de woning in te perken. Toch wil de AFM ook niet de ogen sluiten voor de mogelijke effecten van de maatregelen en de markt tegemoet treden in haar bezorgdheid voor een daling van de huizenprijzen. Dit is de reden dat de AFM heeft besloten haar voorgestelde toetskader met betrekking tot de LTV-ratio aan te passen en de voorgestelde overgangsmaatregel voor onbepaalde tijd vast te stellen. Dit betekent dat in het definitieve toetskader voor onbepaalde tijd een maximale LTV-ratio van 112% van de aankoopwaarde is toegestaan, waarbij het meerdere boven de 100% (de top) wordt afgelost of opgebouwd binnen 7 jaar na het aangaan van de lening. Dit biedt volgens de AFM voldoende evenwicht tussen inperking van de risico.s en (mogelijke) negatieve effecten voor de huizenmarkt. Reactie: Is de impact van deze maatregel in voldoende mate bekend? Veel reacties van respondenten zijn geënt op de impact van dit voorstel. Veel partijen geven aan dat het effect van de maatregel verder berekend moet worden voordat de maatregel kan worden doorgevoerd. Men vindt dat de impact beter in kaart gebracht zou moeten worden voordat deze maatregel geintroduceerd kan worden: Reactie respondenten: Impact op huizenprijzen is onvoldoende doorgerekend Men verwacht dat de impact groter is dan de AFM nu voorstelt, zowel voor huidige woningbezitters als voor starters. Men geeft aan dat consumenten minder snel een woning zullen kopen. Wanneer zij wel besluiten te kopen zal het aankoopbedrag lager liggen, wat een drukkend effect op de huizenprijzen zal hebben. Respondenten vinden dan ook met name dat het effect van de maatregelen op de huizenprijzen verder in kaart gebracht zou moeten worden. AFM Allereerst wil de AFM aangeven dat zij tot taak heeft toe te zien op verantwoorde kredietverstrekking in de zin van artikel 4:34 Wft en niet om de woningmarkt te stimuleren. Daarnaast introduceert de AFM dit voorstel in een periode waarin kredietaanbieders op het moment door liquiditeitstekorten een relatief strenger toetsingsbeleid voeren ten aanzien van de hoogte en volume van uitgegeven hypotheken. Dit betekent dat de huidige marktpraktijk niet (veel) verschilt van de praktijk die de AFM met haar toetskader voorstaat. Daarbij komt dat consumenten op dit moment weinig vertrouwen hebben in de economie waardoor de aankoop van een woning nu ook al wordt uitgesteld. De impact van het nieuwe toetskader zal daarom beperkt zijn; met de aanpassingen voorkomt de AFM met name dat er een terugval gaat plaatsvinden naar de oude situatie. De AFM heeft in hoofdstuk 6 van het consultatiedocument al aangegeven dat de effecten op de woningmarkt moeilijk te kwantificeren zijn, aangezien deze effecten sterk afhangen van de individuele omstandigheden. Wel is er in dat hoofdstuk per maatregel globaal bepaald welk deel van de huishoudens gevolgen zal ondervinden van de voorstellen. Hiermee heeft de AFM al bij de publicatie van het consultatiedocument willen aangeven, dat een gedetailleerde impactberekening waarmee het effect op de huizenprijzen wordt bepaald niet binnen de mogelijkheden van de AFM ligt. Tijdens de gesprekken die de AFM naar aanleiding van de reacties op het consultatiedocument heeft gevoerd met een deel van de brancheorganisaties en belangenverenigingen in de markt is veelal ook dit punt aan de orde geweest. De AFM heeft hierbij om input gevraagd over zowel de wijze als de data waarmee de impact op de huizenprijzen meer gedetailleerd in kaart gebracht zou kunnen worden. Tot op heden is hierop echter nog geen reactie gegeven. De AFM begrijpt hieruit dat deze analyse ook voor de markt zelf een complex vraagstuk is, wat niet eenvoudig opgelost kan worden. In de consultatiereacties wordt echter met betrekking tot de analyse van de impact een ander bezwaarpunt genoemd waar de AFM zich in kan vinden: dit betreft de verlaging van de grens waaronder gebruik gemaakt kan worden van Nationale Hypotheek Garantie per 1 januari 2011 naar € 265.000. Aangezien het nieuwe toetskader per 1 januari 2011 in werking zal treden heeft dit consequenties voor de impact die is berekend voor de invoering van de LTV-grens naar 100%. Daarnaast heeft de AFM ervoor gekozen om ook de maatregel met betrekking tot de LTV-ratio dusdanig te wijzigen dat nu sprake is van een overgangsregeling voor onbepaalde termijn. Een maximale LTV van 112% met aflossing van de top in 7 jaar, zal een andere impact hebben op de markt dan het oorspronkelijke voorstel. De impactberekening is om deze redenen ook op deze uitgangspunten uitgevoerd en hieronder weergegeven: Maatregel LTV - 112% met aflossing top in 7 jaar Effect (percentage van alle verhuizende huishoudens per jaar) Kredieten tot € 265.000 (63% v.d. huishoudens) 49% financiert met NHG4: geen effect 14% financiert zonder NHG Geen effect bij financiering t/m 100% LTV Wel effect, maar vanuit overkreditering verantwoord bij financiering >100 . 112% LTV: aflossing top in 7 jaar Beperking: Financiering >112% LTV: Bij deze groep is mogelijk sprake van extra financiering voor woningverbetering. In dat geval kan men uitgaan van taxatiewaarde na verbouwing Kredieten boven € 265.000 (37% v.d. huishoudens) Geen effect: 15% financiert t/m 100% LTV Wel effect, maar vanuit overkreditering verantwoord 11% financiert >100 . 112% LTV: aflossing top in 7 jaar Beperking: 11% financiert >112% LTV. Bij deze groep is mogelijk sprake van extra financiering voor woningverbetering. In dat geval kan men uitgaan van taxatiewaarde na verbouwing. Uit de tabel blijkt dat maximaal 36% van de huishoudens die per jaar een huis kopen potentieel te maken krijgt met de nieuwe LTV-maatregel: deze huishoudens zouden onder het nieuwe toetskader de top van het hypothecair krediet in 7 jaar moeten aflossen of opbouwen. Deze cijfers zijn echter gebaseerd op de situatie in 2006. Op dit moment liggen deze cijfers lager vanwege de grotere voorzichtigheid van consumenten om een huis te kopen en het relatief strengere toetsbeleid van kredietaanbieders. Reactie: Verplichte aflossing in 7 jaar levert te grote lastenverzwaring op Veel respondenten geven in hun reactie op de voorgestelde overgangsmaatregel een rekenvoorbeeld, waarbij wordt berekend dat bij een woning met een aanschafprijs van € 250.000 een aflossing van de top een lastenverzwaring optreedt van ongeveer 350 euro per maand. Men geeft aan dat dit een zodanige lastenverzwaring is dat dit niet te betalen is, vooral niet door starters. AFM De reden dat de AFM voorstelt de aflossing van de kosten koper te realiseren in 7 jaar is dat in 7 jaar tijd op basis van een annuïtaire aflossing zo'n 12% van het hypotheekbedrag is afgelost. Daarnaast wordt bij het bepalen van de maximale leencapaciteit met de GHF-norm de annuïtaire aflossing als uitgangspunt gehanteerd, ongeacht de leningvorm. Dit betekent dat de verplichte aflossing van de top van maximaal 12% in 7 jaar haalbaar is, de lasten voor die aflossing zijn immers meegenomen in de berekening van de verantwoorde woonlast. Overigens bedragen de kosten koper doorgaans geen 12%. Dit betekent dat wanneer het alleen de kosten koper betreft die een consument heeft meegefinancierd er minder afgelost hoeft te worden. De AFM realiseert zich dat de meeste huishoudens op dit moment geen annuïtaire hypotheek hebben, waardoor de extra eis tot aflossing de daadwerkelijke lasten wel kan doen toenemen. Uit berekeningen blijkt dat netto maandlasten met maximaal de helft toenemen wanneer in de eerste 7 jaar volledige aflossing plaats dient te vinden. In de praktijk kiezen de meeste huishoudens er wel voor een gedeelte van de hypotheek op te bouwen of af te lossen. Uit de AFM Consumentenmonitor van het derde kwartaal van 2009 blijkt dat op dit moment ongeveer de helft van de huishoudens een hypotheek afsluit waarvan het grootste gedeelte uit een aflossingsvrije component bestaat. De andere helft sluit voor het grootste gedeelte van de hypotheek een opbouwproduct af. Zoals reeds eerder aangegeven krijgt 36% van de verhuizende huishoudens te maken met de nieuwe LTV-maatregel. De helft van hen bouwt voor het grootste gedeelte al vermogen op, waardoor de maatregel voor hen een beperkt effect heeft. Bij de andere helft, het gedeelte van de huishoudens dat op dit moment weinig tot geen vermogen opbouwt, betekent dit dat zij extra moeten aflossen. Deze extra aflossing vindt de AFM proportioneel, juist omdat deze groep op dit moment weinig vermogen opbouwt en het restschuldrisico dus in onvoldoende mate is afgedekt. Desalniettemin is het te verwachten dat de extra aflossing een effect op het koopgedrag van deze huishoudens zal hebben: een deel van de huishoudens zal hierdoor op zoek gaan naar een (iets) goedkopere woning of mogelijk zelfs af zal zien van een koop op dit moment. Het is niet mogelijk om een exacte inschatting te maken van de omvang van dit effect. Echter: Er zijn weinig huishoudens die door de introductie van de LTV-maatregel nu niet meer in staat zijn om een huis te financieren terwijl zij dat voorheen wel konden; De lastenverzwaring zal waarschijnlijk bij een gedeelte van de 36% van de markt tot een (beperkt) lager koopbedrag leiden. Echter, een gedeelte van dit effect heeft zich al voorgedaan door aanscherping van het kredietbeleid door verstrekkers en de voorzichtigheid van consumenten. De AFM blijft van mening dat dit effect proportioneel is met het beoogde doel om de risico.s voor de gehele markt te beperken. Reactie: De AFM beperkt met dit voorstel de mededinging Een aantal respondenten geeft aan dat de AFM met de inperking op de LTV-ratio de mededinging beperkt: er kan immers geen concurrentie meer plaatsvinden op verstrekking boven 112% van de waarde van de woning. AFM De wetgever heeft de concurrentiemogelijkheden op het nemen van risico's beperkt. Zij verbiedt bij wet dat er overgekrediteerd wordt. De AFM heeft de taak daar op toe te zien. Reactie: Voorstel is extra belasting in beginperiode, terwijl de betalingsrisico¡¯s juist in die periode hoog zijn Enkele respondenten geven aan dat deze overgangsmaatregel juist een hoge belasting in de beginperiode creeert, terwijl dan de risico.s op betalingsachterstand en restschuld het grootst zijn. AFM In de reactie op het vorige punt is aangegeven dat de extra aflossing haalbaar is wanneer een hypotheek wordt verstrekt conform de LTI-norm. In de berekening van de verantwoorde financieringslast volgens deze norm en ook in de huidige GHF-norm is de aflossing meegenomen in de berekening. Wanneer huishoudens voor een hypotheekvorm kiezen waarbij niet volledig wordt afgelost, creeren deze huishoudens daarmee extra consumptieve ruimte in hun budget. Deze ruimte wordt volgens de huidige GHF-norm en volgens de nieuwe LTI- norm niet noodzakelijk geacht om in de primaire levensbehoeften te voorzien en kan worden besteed aan de aflossing van de top of de opbouw van vermogen om de top boven de 100% LTV af te dekken. Reactie: Op dit moment lagere kosten bij spaar- en beleggingsverzekeringen, dus minder restschuld risico Respondenten geven aan dat bij nieuwere producten het restschuld risico niet meer wordt bepaald door hoge kosten bij spaarverzekeringen en/of beleggingsverzekeringen omdat de kosten van deze producten een stuk lager zijn dan voorheen. Opbouw van deze producten levert op dit moment dus meer op dan voorheen wat betekent dat het restschuld risico al is ingeperkt. AFM De invloed van een wijziging van kostenstructuur die de AFM ziet, is dat consumenten maandelijks minder zouden hoeven in te leggen om bepaald vermogen op te bouwen dan wel dat er meer vermogen kan worden opgebouwd bij een gelijkblijvende inleg doordat het prognoserendement stijgt als gevolg van de verlaging van de kosten. Met andere woorden de gunstige gevolgen van een kostenwijziging in verzekeringsproducten leidt er niet toe dat het restschuldrisico voldoende wordt gemitigeerd. Het is dan ook geen reden om af te zien van de LTV-norm. Reactie: Maatregel is niet effectief wanneer pand per executie verkocht moet worden Respondenten geven aan dat bij de gebruikte voorbeelden van 10% of 20% daling van de huizenprijzen, de kans stijgt dat de woning per executie verkocht moet worden. Een dergelijke maatregel helpt daar niet tegen. AFM Zoals de AFM in haar consultatiedocument uiteen heeft gezet, beoogt de AFM niet het volledige betalingrisico weg te nemen met haar maatregelen. Het is een eerste aanzet om het betalingsrisico te mitigeren. Het feit dat bij een huizenprijsdaling van 10%-20% er nog steeds een restschuldrisico bestaat, is geen reden om af te zien van de AFM maatregelen. De AFM maatregelen dragen bij aan het in redelijke mate beperken van betalingsrisico.s. Volledig inperken van elke vorm van risico is geen optie. Dan zou het verstrekken van krediet nauwelijks mogelijk zijn. Reactie: Voorstel strookt niet met fiscale regelgeving; eerder aflossen zorgt voor minder aftrek Uit de consultatiereacties blijkt dat partijen zich afvragen waarom de AFM haar voorstel doet, terwijl deze niet strookt met de fiscale regelgeving. Het niet aflossen van de hypotheek wordt met de huidige fiscale regelgeving immers gestimuleerd, ook in de toekomst vanwege de bijleenregeling. AFM Het is niet de bedoeling van de AFM om de fiscale voordelen voor huizenkopers te beperken. Volgens het nieuwe toetskader moet de top van maximaal 12% in 7 jaar teruggebracht worden tot 100% LTV (lees: 100% aankoopwaarde) door ofwel daadwerkelijk maandelijks het annuïtaire deel af te lossen op het hypothecair krediet of door maandelijks het aflossingsbedrag te sparen door bijvoorbeeld extra stortingen te doen in een spaarhypotheek dan wel in een bankspaarproduct, met dien verstande dat gegarandeerd het vereiste bedrag wordt opgebouwd en dat dit vermogen wordt verpand aan de kredietverstrekker als onderpand voor het hypothecaire krediet. Op deze manier wordt de fiscale regelgeving niet doorkruist. Waar het om gaat, is dat een consument daadwerkelijk de top in maximaal 7 jaar afbouwt tot 100% van de aankoopwaarde van de woning, zodat het betalingsrisico als gevolg van een eventuele restschuld wordt beperkt. Dit kan zodanig gebeuren dat de consument niet hoeft af te zien van zijn fiscaal voordeel. Reactie: Geldnemers gaan 12% elders (duurder) financieren; dit lokt problemen juist uit Evenals bij het voorstel voor het inperken van de explain, wordt ook op dit onderdeel door respondenten aangegeven dat er een risico is dat consumenten dit bedrag elders gaan financieren. AFM Aangezien de AFM in haar voorgestelde overgangsmaatregel, die voor onbepaalde tijd geldt, al heeft aangegeven dat consumenten onder voorwaarden maximaal 12% meer kunnen financieren, hoeven consumenten de maximale 12% boven de 100% LTV-ratio niet op andere wijze te financieren. De AFM is van mening dat met deze maatregel het gesignaleerde risico niet zo groot is. Overigens blijft het mogelijk dat consumenten naast een hypothecair krediet een consumptief krediet afsluiten, mits dit uiteraard leidt tot een verantwoord krediet. Hiervoor verwijst de AFM ook naar hoofdstuk 6 over de aansluiting van de normen voor hypothecair krediet en consumptief krediet.