Explainmogelijkheid 1: Toetsen met afwijkend inkomen bij werknemer
Reactie: Een salarisstijging binnen 6 maanden is niet reëel
Een deel van de respondenten geeft aan dat het niet reëel is dat een (substantiële) stijging van inkomen plaats zal vinden binnen 6 maanden. Zij vinden dat de termijn waarover de stijging zal plaatsvinden opgerekt moet worden, naar 1 of wellicht 2 jaar.
AFM
De AFM vindt het belangrijk dat een eventuele inkomensgroei onvoorwaardelijk is. Immers, de hypothecaire schuld die een consument aangaat, moet ook daadwerkelijk betaalbaar zijn voor een consument. Dit is de reden waarom de AFM van oordeel is dat een werkgever zal moeten aangeven dat de salarisstijging gegarandeerd plaats zal vinden. Een intentieverklaring of een overzicht van salarisschalen van de werkgever voldoet in dit geval niet.
De AFM sluit op dit punt aan bij de expertise van de NHG. NHG hanteert een termijn van maximaal 6 maanden. In praktijk acht de AFM een termijn van maximaal 6 maanden reëel. De AFM acht het overigens onwaarschijnlijk dat een werkgever wil garanderen dat een werknemer over bijvoorbeeld 1 jaar een bepaald salaris zal genieten zonder enig voorbehoud. Indien dat wel gebeurt dan kan deze verklaring als explain worden gebruikt (kwalitatieve explain).
Reactie: Maak een uitzondering voor hoog opgeleiden
Een klein deel van de respondenten geeft aan dat een uitzondering gemaakt zou moeten worden voor hoogopgeleiden
AFM
De AFM vindt het niet verantwoord dat hoger opgeleiden voorsorteren op een eventuele salarisstijging omdat de woonlasten ook betaalbaar moeten zijn op het moment dat het hypothecair krediet wordt verstrekt. Deze groep heeft wellicht een grotere kans op salarisstijging, maar zal dit net als andere consumenten aantoonbaar moeten kunnen maken om dit te kunnen inzetten als explain.
Ook uit de huidige marktomstandigheden is niet gebleken dat hoger opgeleiden minder risico lopen op het verlies van hun baan.
Explainmogelijkheid 2: Toetsen met een afwijkend inkomen bij ondernemers
Reactie: Gemiddeld inkomen van ondernemers als toetsinkomen geeft te groot risico
De AFM stelt in haar consultatiedocument voor om bij freelancers, zelfstandigen en ondernemers zonder vast inkomen als explainmogelijkheid op te nemen dat de gemiddelde inkomsten over de laatste 3 kalenderjaren als toetsinkomen gebruikt kunnen worden wanneer de recente jaarinkomsten lager zijn dan dit gemiddelde. Uit de consultatiereacties blijkt dat respondenten niet goed begrijpen dat het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren als uitgangspunt wordt voorgesteld. Zij geven aan dat wanneer het inkomen in het laatste jaar lager is dan daarvoor er juist een risico is dat het inkomen niet op hetzelfde niveau blijft als de jaren daarvoor.
AFM
De AFM vindt dit een valide argument en sluit in het definitieve toetskader om deze reden aan bij de voorwaarde die NHG op dit punt stelt. Dit houdt in dat het inkomen van ondernemers bepaald wordt op de gemiddelde nettowinst van de afgelopen drie kalenderjaren, tot maximaal de winst van het afgelopen kalenderjaar.
Explainmogelijkheid 3: Toetsen op afwijkend inkomen bij vermogen
Reactie: Regeling voor meetellen verpand spaargeld bij LTI-bepaling niet consistent en te verstrekkend
In het consultatiedocument heeft de AFM voorgesteld dat het bedrag van de lening waarmee wordt getoetst mag worden verminderd met bestaand vermogen, mits verpand aan de hypotheek. Een aantal respondenten gaf aan dat men de regeling te verstrekkend vond, omdat het spaargeld dan niet meer beschikbaar is voor andere tegenvallers. Enkele respondenten hebben aangegeven dat het logischer is om het rendement op spaargeld bij het inkomen op te tellen. Verpanding van spaargeld leidt er namelijk niet toe dat de woonlasten beter betaalbaar worden. Hiervoor is het rendement dat een consument op het spaargeld behaald en dat vrij beschikbaar is meer geschikt. Ook vragen respondenten zich af of het vermogen dat is opgebouwdcbinnen een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) of Beleggingsrekening Eigen Woning (BEW) hiervoor ingezet mag worden.
AFM
De AFM kan zich vinden in de reacties van de respondenten. Deze explain zal dan ook in het definitieve toetskader worden aangepast. De aanpassing houdt in dat het spaargeld niet verpand hoeft te worden, maar dat jaarlijks maximaal jaarlijks 3% van het vermogen mag worden opgeteld bij het inkomen. Dit is in overeenstemming met de GHF-norm, die al van kracht is geworden op 1 januari 2007. Uitgangspunt is hierbij dat dit alleen mogelijk is over vrij beschikbaar vermogen; het rendement moet namelijk ook vrij beschikbaar zijn. Polissen die al verpand zijn aan de woning komen hiervoor dan ook niet in aanmerking omdat zij geen vrij beschikbaar rendement opleveren.
Met deze aanpassing komt de AFM tegemoet aan de bezwaren van respondenten en blijft het spaargeld vrij besteedbaar.
Explainmogelijkheid 4: Toetsen op afwijkende hoogte gewenste lening i.v.m. energiebesparende maatregelen
Reactie: Neem energiebesparende maatregelen mee als alternatieve explain
Een aantal respondenten geven als reactie op de voorgestelde explains aan dat energiebesparende investeringen in woningen niet moeten worden beperkt doordat het voorgestelde toetskader bij hypotheken hier geen ruimte voor biedt.
AFM
Omdat energiebepalende maatregelen ruimte in het budget kan creëren vanwege lagere energiekosten dan in de berekening van de LTI-norm wordt aangenomen, wil de AFM de mogelijkheid van een explainsituatie voor deze voorzieningen niet uitsluiten. Deze explain zou kunnen worden toegepast onder de kwalitatieve explainmogelijkheid. Omdat deze energiebesparende voorzieningen uiteenlopende vormen kunnen aannemen, lijkt het de AFM beter een duidelijke aparte explain voor deze voorzieningen te creëren. De AFM sluit ook voor de invulling van deze explain aan bij de NHG-norm. De voorwaarden waaraan voldaan moet zijn bij het hanteren van deze explain, zijn als volgt:
- De kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen, mogen tot een bedrag van maximaal € 6.500, - buiten beschouwing gelaten worden voor de toetsing van de toegestane financieringslast.
- De kosten van het treffen van energiebesparende voorzieningen dienen te blijken uit een specificatie van het installatiebureau dat de werkzaamheden in verband met deze voorzieningen uitvoert.
- Ten aanzien van de energiebesparende voorzieningen geldt een volledige depotverplichting. Indien na voltooiing van de werkzaamheden een saldo in depot overblijft, dient dit volledig te worden aangewend als extra aflossing.
Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: een HR ketel, spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, HR++ beglazing, een warmtepomp, een zonneboiler en/of zonnecellen.
Aanvullend kan gesteld worden dat huizen die al goed geïsoleerd zijn, minder hoge energiekosten met zich meebrengen. AFM vindt het daarom aanvaardbaar om bij financiering van huizen met een A-label de explainmogelijkheid te bieden dat er € 6.500 extra krediet kan worden verstrekt, boven hetgeen maximaal op basis van de inkomenstoets kan worden verstrekt.
Explainmogelijkheid 5: Toetsen op afwijkende criteria op basis van de kwalitatieve explain
Reactie: Met het vaststellen van limitatieve explainmogelijkheden wordt maatwerk onmogelijk
Respondenten hebben aangegeven dat maatwerk onmogelijk zal zijn wanneer mogelijke explainsituaties volledig worden ingevuld. Daarnaast hebben respondenten een groot aantal aanvullende explainmogelijkheden aangedragen.
AFM
De AFM heeft deze alternatieve explainsituaties bekeken en is tot de conclusie gekomen dat het zinnig is aan de vier voorgestelde explainsituaties en de aanvullende explainmogelijkheid voor energiebesparende maatregelen een extra, meer kwalitatief geformuleerde explainmogelijkheid toe te voegen. Onder deze explainmogelijkheid kunnen dan de situaties vallen die door de respondenten zijn genoemd als mogelijke extra explainsituaties zoals de opeethypotheek en echtscheidingen, mits de financieringslasten betaalbaar blijven voor consumenten.
In afwijking van het voorstel in het consultatiedocument zal de AFM dan ook in het definitieve toetskader specifieke randvoorwaarden geven waaraan moet worden voldaan om in uitzonderingssituaties met recht gebruik te kunnen maken van de kwalitatieve explainmogelijkheid bij het verstrekken van hypothecair krediet. De voorwaarden zijn:
- Toetsbaarheid: De kredietverstrekker kan aantonen dat hij de juistheid van de gegevens waarop de uitzonderingsituatie is gebaseerd heeft gecontroleerd
- Duurzaamheid: De kredietverstrekker heeft op basis van relevante informatie beoordeeld of het aannemelijk is dat de explainsituatie een blijvende/aanhoudende situatie betreft. De motivering heeft hij vastgelegd en met documenten onderbouwd Zo heeft de aanbieder bijvoorbeeld vastgesteld dat al gedurende minmaal één jaar sprake is van een afwijkend uitgavenpatroon. Hij brengt dan wel de gehele financiële positie van de consument in die periode in kaart en betrekt deze in de beoordeling. Dit betekent dat ook consumptief krediet, schenkingen en vermogen in de beoordeling over die periode worden betrokken;
- Onderbouwing: De kredietverstrekker legt een motivering vast, die een duidelijke en relevante berekening bevat waaruit blijkt dat op basis van de vastgestelde afwijkende inkomens- en/of uitgavensituatie getoetst is op de norm. De uitkomst van die toets levert geen overschrijding op van het maximaal verantwoorde krediet. De motivering mag geen afbreuk doen aan de uitgangspunten bij het verantwoord krediet verstrekken.
Explainmogelijkheid 6: Te hoge LTI bij oversluiten
Reactie: Oversluiten met een te hoge LTI moet niet alleen mogelijk zijn aan het einde van de rentevastperiode, maar ook tijdens de rentevastperiode
In het consultatiedocument stelt AFM voor om dat bij oversluiten na afloop van de rentevast periode, waarbij de consument niet verhuist en het hypotheekbedrag niet wordt verhoogd vanwege bijvoorbeeld een verbouwing, de nieuwe woonlasten hoger mogen zijn dan het toegestane normbedrag. De noodzakelijke oversluitkosten als notaris- en taxatiekosten mogen wel worden meegefinancierd. Uit de reacties blijkt dat respondenten het logisch vinden als via dezelfde redenering ook oversluiten tijdens de rentevaste periode als explain mogelijkheid is toegestaan.
AFM
De AFM is gevoelig voor dit argument. Deze explainmogelijkheid wordt dan ook uitgebreid waarbij oversluiten tijdens de rentevaste periode wordt toegestaan onder strikte voorwaarden. De voorwaarden zijn allereerst dat, zoals hiervoor al benoemd is, de hypotheek niet wordt verhoogd met uitzondering van de noodzakelijke oversluitkosten als notaris –en taxatiekosten en de boeterente en de consument niet verhuist.
Uitgangspunt hierbij is dat de risico.s die de consument loopt op het moment van oversluiten niet worden vergroot.
Dit betekent dat ook wanneer op het moment van oversluiten de LTV-ratio meer dan 100% bedraagt, de oversluitkosten (inclusief de boeterente) moeten worden afgelost in een periode die gelijk is aan de terugverdientijd. Wanneer de consument al bij het sluiten van het hypothecaire krediet verplicht was het meerdere boven de 100% in 7 jaar af te lossen of op te bouwen, moet deze aflossing of opbouw uiteraard conform de gemaakte afspraken worden voortgezet.
In dat verband wordt benadrukt dat het advies om een hypothecair krediet over te sluiten een passend advies dient te zijn (Dit betekent dat het advies dient aan te sluiten bij de financiële positie, doelstellingen, risicobereidheid en kennis en ervaring van de consument, zoals voorgeschreven door artikel 4:23 Wft.). De enige reden om over te sluiten tijdens de rentevastperiode in geval van een te hoge LTI kan slechts zijn dat de consument daardoor zijn financiële positie kan verbeteren. Een dergelijk advies is passend wanneer is aangetoond dat de consument lagere maandlasten heeft gedurende de nieuwe rentevast periode wanneer ook alle kosten van het oversluiten zijn meegerekend in de nieuwe maandlast. De oversluitkosten (inclusief de boeterente) moeten binnen de nieuw af te sluiten rentevastperiode terugverdiend worden. Is dit niet het geval dan is oversluiten in beginsel geen optie.
Reactie: Reden voor uitzondering bij oversluiten is niet consistent met de argumentatie van de AFM voor verantwoord lenen
Veel respondenten geven aan dat het voorstel voor deze explain aanvechtbaar is, omdat deze groep in staat wordt gesteld de GHF te overschrijden terwijl dit op basis van inkomen niet verantwoord is.
AFM
Het klopt dat de AFM met deze uitzondering niet consequent is in het stellen van haar normen ten aanzien van het verantwoord zijn van de hoogte van het krediet. In dit geval is de lening echter al verstrekt en moet de consument de financieringslasten die daarbij horen betalen. Belangrijkste reden om deze explain voor te stellen is ervoor te zorgen dat het de consument mogelijk wordt gemaakt de financieringslasten in dit geval zo laag mogelijk te houden. Wanneer een consument vastzit aan de huidige hypotheekverstrekker en deze een hogere rente vraagt dan andere aanbieders, zou de consument in deze financieel toch al zware situatie, een hogere financieringslast hebben dan noodzakelijk is. Het oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker moet na afloop van de rentevastperiode daarom mogelijk zijn, onder de eerder genoemde voorwaarden. De risico.s die de consument in deze situatie loopt zijn groter dan naar de mening van de AFM wenselijk is. De risico.s zouden echter nog groter zijn als de consument in deze situatie niet de mogelijkheid zou hebben de laagst mogelijke rente te realiseren.
Reactie: Oversluiten is vaak noodzakelijk in verband met verbouwing
Respondenten geven aan dat oversluiten vaak noodzakelijk is in verband met verbouwing en dat het hypotheekbedrag dan wordt verhoogd.
AFM
In geval van een verbouwing kan ook de bestaande hypotheek worden verhoogd. Uitgangspunt blijft dat in geval van een verhoging van de hypotheek als gevolg van een verbouwing, de nieuwe woonlasten na oversluiten niet hoger zijn dan het toegestane normbedrag. Wanneer de nieuwe woonlasten het toegestane normbedrag overschrijden, is immers sprake van overkreditering en leent de consument meer dan verantwoord.
Is de analyse van de AFM ten aanzien van de explainpraktijk niet te zeer gedateerd?
Reactie: De noodzaak van de voorgestelde aanscherping van de explainpraktijk is onvoldoende aangetoond
Een aantal respondenten geeft aan dat de analyse van de AFM van het gebruik van de explain mogelijkheid onder GHF gedateerd is. Cijfers van de AFM zijn afkomstig van een grootschalig hypothekenonderzoek dat in 2007 en 2008 is uitgevoerd, een aantal partijen geeft echter aan dat het gebruik van explain inmiddels veel minder voor komt.
AFM
De AFM heeft na haar hypothekenonderzoek in 2007 in 2008 risicogeoriënteerd onderzoek uitgevoerd naar de hypothecaire kredietverlening. Ook is bij de grote aanbieders die niet betrokken waren bij het hypothekenonderzoek in 2007, de hypotheekadviespraktijk onderzocht. De AFM heeft van verschillende marktpartijen informatie ontvangen over de explainpercentages in 2009. Op deze wijze heeft de AFM inzicht in de ontwikkeling van de explaincijfers vanaf 2007. Aan de hand van deze informatie heeft de AFM kunnen vaststellen dat in de loop van 2009 de explainpercentages van veel aanbieders zijn gedaald evenals het aantal hypothecaire kredieten dat is verstrekt. Dit wordt bevestigd door cijfers van marktpartijen en brancheorganisaties, waaruit blijkt dat in 2009 het aantal hypotheken dat boven de GHF-norm is gefinancierd met behulp van een explainclausule sterk is gedaald. Dit betekent dat het niet waarschijnlijk is dat de explainkaders zoals de AFM deze nu expliciet heeft geformuleerd, beperkend zullen zijn voor de huidige krediteringspraktijk van veel aanbieders. Daarnaast benadrukt de AFM dat dit toetskader voor verschillende marktomstandigheden is geschreven. Het feit dat het aantal explainsituaties op dit moment is afgenomen, betekent niet dat de komende jaren het aantal niet weer zal kunnen toenemen.
|
