Explainmogelijkheden

Een van de kritiekpunten op de GHF is de uitgebreide explainmogelijkheid. Hiermee wordt bedoeld de mogelijkheid om van de standaardnorm verhouding leenbedrag-inkomen af te kunnen wijken. Die te algemeen omschreven afwijkingsregel heeft geleid tot een hoog percentage afwijkingen, volgens de AFM gaat het om een kwart tot eenderde van de gevallen. Daarbij komt, aldus de toezichthouder, dat de motiveringen in de meeste gevallen de kwalificatie 'bijzonder' niet rechtvaardigen. Te vaak beroepen hypotheekverstrekkers zich op verwachte toekomstige bovengemiddlede inkomensstijgingen. Zo'n stijging zal echter enige tijd op zich laten wachten, terwijl betalingsproblemen zich doorgaans juist voordoen tijdens het begin van de looptijd. "Het huidige gebruik van de explain-clausule leidt daardoor tot het verstrekken van de te hoge hypotheekbedragen en is in de praktijk een sluiproute om de code te omzeilen." Conclusie is dat de sector niet voldaan heeft aan de eis van de minister van Financiën om in de vorm van zelfregulering te komen tot een adequate beheersing van de overkediteringsrisico's. Explainmogelijkheden Het gevolg is dat limitatief aangegeven wordt in welke situaties financiering boven de gestelde LTI-norm zijn toegestaan. Na consultatie van de markt zijn dat de volgende: 1. Toetsen met afwijkend inkomen bij werknemer: het toetsinkomen van de werknemer mag verhoogd worden met een door de werkgever schriftelijk onvoorwaardelijk toegezegde inkomensstijging binnen uiterlijk 6 maanden; 2. Toetsen met afwijkend inkomen bij ondernemers: bij ondernemers kan getoetst worden op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 kalenderjaren tot een maximum van de winst van het afgelopen kalenderjaar; 3. Toetsen op afwijkend inkomen bij vrij beschikbaar vermogen: het toetsinkomen van de aanvrager mag vermeerderd worden met 3% rendement over het vermogen waarover de aanvrager vrij beschikt (conform GHF); 4. Toetsen op afwijkende hoogte gewenste lening i.v.m. energiebesparende maatregelen: het bedrag van de gewenste lening mag voor de toetsing onder bepaalde voorwaarden worden verminderd met de kosten van energiebesparende voorzieningen in de woning tot een maximum van € 6.500. Bij aankoop van een woning met een A-label mag het bedrag van de gewenste lening voor de toetsing worden verminderd met € 6.5006; en 5. Toetsen op afwijkende criteria op basis van de kwalitatieve explain: Tenslotte kan – onder strikte voorwaarden – een kwalitatieve explain worden gebruikt voor een afwijkende toetsing op de LTI-norm. De AFM benadrukt echter dat hierop slechts in zeer specifieke maatwerksituaties met recht aanspraak gemaakt kan worden. 6. Te hoge LTI bij oversluiten ná afloop van de rentevastperiode en tijdens de rentevastperiode: de LTI-norm mag onder bepaalde voorwaarden worden overschreden wanneer de hypotheek wordt overgesloten. Deze voorwaarden zijn dat: de consument niet verhuist; het hypotheekbedrag niet wordt verhoogd, anders dan met de noodzakelijke notaris- en taxatiekosten bij oversluiten. Tenslotte kan een kwalitatieve explain voor de LTI-norm worden gebruikt. Onder deze explainmogelijkheid kunnen situaties vallen zoals de opeethypotheek en echtscheidingen, mits de financieringslasten betaalbaar blijven voor consumenten. De AFM benadrukt dat hierop slechts in zeer specifieke maatwerksituaties aanspraak gemaakt kan worden. De voorwaarden zijn: Toetsbaarheid: De kredietverstrekker kan aantonen dat hij de juistheid van de gegevens waarop de uitzonderingsituatie is gebaseerd heeft gecontroleerd Duurzaamheid: De kredietverstrekker heeft op basis van relevante informatie beoordeeld of het aannemelijk is dat de explainsituatie een blijvende/aanhoudende situatie betreft. De motivering heeft hij vastgelegd en met documenten onderbouwd Zo heeft de aanbieder bijvoorbeeld vastgesteld dat al gedurende minmaal één jaar sprake is van een afwijkend uitgavenpatroon. Hij brengt dan wel de gehele financiële positie van de consument in die periode in kaart en betrekt deze in de beoordeling. Dit betekent dat ook consumptief krediet, schenkingen en vermogen in de beoordeling over die periode worden betrokken; Onderbouwing: De kredietverstrekker legt een motivering vast, die een duidelijke en relevante berekening bevat waaruit blijkt dat op basis van de vastgestelde afwijkende inkomens- en/of uitgavensituatie getoetst is op de norm. De uitkomst van die toets levert geen overschrijding op van het maximaal verantwoorde krediet. De motivering mag geen afbreuk doen aan de uitgangspunten bij het verantwoord krediet verstrekken.